乾骥·观点 | 又谈“借名买房”情况下，房屋过户涉税问题
发布时间：2023-12-04
郭某也遇到借名买房过户缴税的问题，当地税务机关一直无法对郭某借名买房过户行为给予准确的定性，不知如何办理纳税申报事宜，导致郭某近三个月以来无法办理过户，郭某看到笔者上述文章后，于2023年10月与笔者取得联系，笔者在了解具体情况后，接受郭某委托，并前往当地税务局进行了沟通。
在充分了解当地税务局无法定性的原因后，笔者针对此事向当地税务局提交了一份《法律意见书》，将郭某借名买房的来龙去脉，具体需要缴纳的税种、法律依据以及税务机关错误的理解等情况一一进行了有理有据的梳理。
当地税务机关在收到笔者的《法律意见书》后，向上级机关进行了请示，近日郭某带来案件最新进展消息，他已交纳了1%的契税和1%的个人所得税，已将房屋的过户手续办理完毕，拖了近三个月的事情终于有了一个令郭某满意的结果，笔者在听到此消息后，在为郭某的事情得以解决感到高兴的同时，又对借名买房过户缴税问题重新进行了一番思考，现就此案作如下分享，以期共同讨论。2018年郭某借用郭某春（与郭某系亲属关系）名义购买了某小区的房屋（以下简称“案涉房屋”），后办理了不动产权证书，将案涉房屋登记至郭某春名下，案涉房产购房款、税费、房屋公共维修基金、物业费、装修费均由郭某交纳，购房相关手续票据由郭某持有，自2018年底案涉房产交付后，一直由郭某占有使用至今。
2022年10郭某春去世，郭某不得不面临将案涉房屋的不动产登记变更至自己名下的问题，郭某春的四个继承人均认可郭某借用郭某春的名义买房一事，并自愿配合郭某办理房产过户事宜，但在实际办理过户过程中却困难重重，郭某首先想到让郭某春的三个继承人放弃继承，先将案涉房屋变更登记在其中一个继承人名下，再由这名继承人过户至自己名下的过户方式，但是因为其中一继承人为未成年人，在法律上没有放弃和处理自己名下财产的行为能力，这种过户方式没有走通，郭某也想了其他办法过户，但最终都以失败告终，为了尽快过户，郭某选择将郭某春的所有继承人诉至人民法院，以求人民法院确认借名买房事实后，郭某能通过申请法院强制执行的方式进行过户。
郭某起诉后，人民法院经过审理查明案件事实，作出了《民事调解书》，该民事调解书确认以下事实：
1、登记在郭某春（已过世）名下的案涉房屋的实际所有权人是郭某；
2、本调解书生效之日起30日内办理完毕上述住房的过户登记手续，办理过户手续过程中的相关费用由郭某承担。
上述调解书生效后，郭某立即申请法院强制执行，2023年6月当地的人民法院向当地的房屋交易与产权管理中心送达了《协助执行通知书》，2023年7月，郭某来到当地的税务局办理案涉房屋过户税费缴纳事宜，但税务局一直不能对案涉房屋过户如何定性和如何征税等事宜给予明确的答复，导致郭某过户手续停办近三个月之久。
经过笔者的沟通，笔者了解到当地税务机关认为过户需要走继承程序进行过户，认为该案虽然不是典型的继承，但是可以归结为其他继承，并且当地税务机关对于法院调解书的效力问题也产生了疑虑，认为调解书不是判决书，担心直接过户，如果有一方当事人反悔，将使他们承受无法承受的责任与麻烦，另外当地税务机关也不知道本案如何开票。
笔者在了解到上述问题后，针对上述问题一一与当地税务机关进行了沟通，并提交了一份书面的法律意见书。根据郭某反映的纳税情况，税务机关应该是按照案涉房屋过户行为是买卖行为，从而按照买卖行为进行征收，具体缴税情况如下：
1、免征了增值税、土地增值税、城市维护建设税及教育附加税
个人将购买超过两年（含两年）的住房对外销售的，免征增值税，免征增值税的，同时免征城市维护建设税及教育附加税。
案涉房屋评估了40多万，税务机关核定征收个人所得税1%
购买家庭唯一住房，90平米以下的，按不含增值税的交易价格×税率1%征收契税
综上，郭某实际上一共缴纳了8000多元的税款就将案涉房屋过户至自己名下。尽管郭某比较满意上述结果，但是笔者对当地税务局的做法并不认同：笔者认为引发本次案涉房产过户的行为是人民法院的确权行为，而非双方当事人之间的买卖行为，案涉房屋从郭某春过户至郭某名下显然不是因为两者之间存在买卖交易，过户过程中也不存在交易对价，法院确权行为与销售行为有本质的不同，决不能混为一谈，税务机关不应该按照买卖行为征收相关税款。一、人民法院确权行为不属于增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、个人所得税应税范围。1、《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第一条 在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。第二条 城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。4、《征收教育费附加的暂行规定》第二条规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。5、《河北省地方教育附加征收使用管理规定》的相关规定：第二条 在本省行政区域内缴纳增值税、消费税的单位及个人，除本规定第四条规定的外，都应当缴纳地方教育附加。第五条 地方教育附加以实际缴纳增值税、消费税的税额为依据，按百分之二的比例征收。6、《个人所得税法》第二条规定：下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：按照上述法律条文的规定，只有销售行为、转让行为才属于增值税、土地增值税的应税行为；只有实际缴纳了增值税增才具有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费的纳税义务；只有取得了个人所得税法规定的9类所得才应当缴纳个人所得税。结合本案，法院确权行为既不属于增值税里的销售行为，也不属于土地增值税里的转让行为（买卖、赠与和继承三种方式合称转让行为）。人民法院确权后，案涉房屋所有权自始归郭某所有，案涉房产从郭某春过户至郭某名下之间不存在郭某春从郭某处获得收入的情况。因此，法院的确权行为不属于增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、个人所得税的应税范围。1、《中华人民共和国契税法》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。根据上述法律规定，契税的征税范围为房屋权属转移行为（包括转让、互换、作价入股、偿还债务等行为），转移行为大于转让行为，案涉确权行为虽然没有转让行为，但仍然需要将房屋由名义人过户至实际购房人，符合契税的应税行为，郭某作为承受人，可按照评估价格的1%依法缴纳契税。2、《中华人民共和国印花税法》的相关规定：第一条 在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。第二条 本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。按照上述法律规定，印花税针对房产转移书据行为征税，案涉确权行为也必然导致产权转移，目前自然人可享受“六税两费”减免税收优惠政策，印花税减半征收，因此郭某作为承受人，可按照评估价格的0.5‰依法缴纳印花税。综上，笔者认为当地税务局的将郭某借名买房过户按照销售处理的做法欠妥，郭某只需缴纳1%契税和0.5‰印花税（减半征收），无需缴纳1%的个人所得税。目前，对于借名买房过户如何缴税，缴税数额，各地税务机关做法不一，去年笔者做过的一个借名买房的诉讼案件，法院出具调解书后，当事人在过户过程中缴纳了十几万的税款，与本次分享的案例类似，都是借名买房通过法院强制执行过户，但缴纳税款的数额却天差地别。实际上，各地税务机关办税人员的业务水平参差不齐，就郭某的案例来讲，当地的税务机关具体办税员居然认为本次缴税应该按继承走，郭某虽然与郭某春系亲属关系，但郭某不在郭某春的法定继承人范围内，因此郭某不可能通过继承来获得房屋所有权，且郭某已经通过走法院确权的方式确认了房屋所有权归属，显然当地税务机关对于本案的定性是错误的。除此之外，当地税务机关对人民法院出具的调解书的效力也存在误解，认为法院出具的调解书的效力不如判决书，但实际上人民法院作出的调解书和判决书具有相同的法律效力。在与各地税务机关沟通过程中，笔者发现各地税务局具体办税员对常见的法律关系的定性比较准确，但一旦涉及到复杂的法律关系，具体的办税人员就很难给予准确的定性，实务中，因为具体办税人员错误的理解，导致纳税人多缴、错缴税款、长期无法办理完税的情况时常发生，也存在税务机关在行使国家赋予的税收权力时比较任性随意的情况，需要纳税人提高合法权益保护意识，确保自己的合法权益不受行政机关无法律依据的剥夺。我是专业的涉税领域律师魏巍，我们有专业的涉税领域团队，期待为您提供专业的税收法律服务。
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